전월세 계약 갱신, 복잡한 서류 작업 없이 ‘이것’만 알면 끝!
목차
- 계약 갱신, 꼭 계약서를 다시 써야 하나요?
- 간단하게 계약 갱신하는 3가지 방법
- 전자계약으로 손쉽게 계약 갱신하는 방법
- 특약 사항, 놓치지 말아야 할 체크리스트
- 계약 갱신 시 주의사항 및 마무리
계약 갱신, 꼭 계약서를 다시 써야 하나요?
많은 임차인들이 계약 만료를 앞두고 ‘계약 갱신을 하려면 복잡하게 다시 계약서를 작성해야 하나?’ 하는 고민을 합니다. 하지만 걱정 마세요! 주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 매우 강력한 권리를 부여하고 있습니다. 바로 계약갱신청구권입니다. 이 권리는 임차인이 희망할 경우, 1회에 한하여 2년의 추가 거주를 보장받을 수 있는 제도입니다.
법적으로 계약 갱신은 반드시 새로운 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다. 만약 임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 해지나 조건 변경에 대한 통지를 하지 않았다면, 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 임대인에게는 3개월의 유예 기간이 부여됩니다.
하지만 자동 갱신이 아닌, 임대인과 합의하여 보증금이나 월세를 조정하거나, 2년이 아닌 1년으로 기간을 단축하는 등 조건 변경이 필요한 경우에는 새로운 계약서를 작성하는 것이 원칙입니다. 이렇게 해야 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지할 수 있습니다. 예를 들어, 월세 계약갱신 계약서를 다시 작성하지 않고 구두 합의만으로 월세를 인상했다면, 나중에 임차인이 합의한 적이 없다고 주장할 경우 입증하기가 매우 어려워집니다. 따라서 사소한 조건 변경이라도 서면으로 남기는 것이 가장 안전한 방법입니다.
간단하게 계약 갱신하는 3가지 방법
계약 갱신은 생각보다 어렵지 않습니다. 다음의 3가지 방법을 통해 간편하게 진행할 수 있습니다.
1. 구두 합의 후 문자 메시지나 녹음으로 증거 남기기
임대인과 합의하여 기존 조건 그대로 계약을 연장하기로 했다면, 구두 합의만으로는 불안할 수 있습니다. 이때는 반드시 합의 내용을 문자 메시지나 카카오톡으로 다시 한번 확인하고 그 기록을 남겨두세요. “사장님, 기존 계약 조건 그대로 2년 연장하는 것으로 알고 있겠습니다. 감사합니다.”와 같은 메시지를 보내고, 임대인이 “네, 알겠습니다.”라고 답하면 훌륭한 증거가 될 수 있습니다. 만약의 사태를 대비하여 통화 내용을 녹음하는 것도 좋은 방법입니다. 이 방법은 가장 간편하지만, 분쟁 발생 시 법적 효력이 약할 수 있다는 단점이 있습니다.
2. 합의서 또는 내용증명 작성하기
문자나 녹음보다 좀 더 확실한 증거를 남기고 싶다면 간단한 합의서를 작성할 수 있습니다. 합의서에는 임대인과 임차인의 이름, 주소, 연락처, 임대차 목적물 주소, 기존 계약 기간, 갱신 기간, 변경된 보증금/월세 등을 명확히 기재하고 양 당사자가 서명 또는 날인하면 됩니다. 이 합의서는 새로운 계약서의 역할을 충분히 할 수 있으며, 나중에 분쟁이 발생했을 때 강력한 증거가 됩니다. 더욱 확실하게 하고 싶다면 내용증명을 통해 계약 갱신 의사를 통지하고 상대방의 동의를 받는 방법도 있습니다. 내용증명은 우체국을 통해 발송되므로 발송 일자 및 내용이 공적으로 기록되어 법적 효력이 더욱 강합니다.
3. 전자계약 시스템 활용하기
가장 현대적이고 안전하며 쉬운 방법입니다. 정부가 운영하는 주택 임대차 계약 전자계약 시스템을 활용하면 번거로운 서류 작업 없이 온라인으로 계약을 체결할 수 있습니다. 이 시스템을 이용하면 공인인증서나 휴대폰 본인 인증만으로 계약서를 작성하고 서명할 수 있습니다. 또한, 확정일자를 자동으로 부여해주고, 등기부등본 확인이나 본인 확인 절차를 거치기 때문에 위변조의 위험이 없습니다. 이는 뒤에 더욱 자세히 설명해 드리겠습니다.
전자계약으로 손쉽게 계약 갱신하는 방법
많은 사람이 이사를 할 때나 계약을 할 때 공인중개사 사무소를 찾아야 한다고 생각하지만, 월세 계약갱신의 경우 임대인과 직접 합의했다면 굳이 공인중개사를 통하지 않고도 전자계약 시스템을 통해 매우 손쉽게 계약을 갱신할 수 있습니다.
1. 전자계약 시스템 접속
포털 사이트에서 ‘부동산 거래 전자계약 시스템’을 검색하거나 국토교통부 홈페이지를 통해 접속합니다. 접속 후 ‘주택임대차계약’ 메뉴를 선택합니다.
2. 계약서 작성
기존 계약서의 내용을 바탕으로 임대차 계약 정보를 입력합니다. 이때, 계약 갱신에 따른 변경사항(예: 월세 인상)이 있다면 해당 내용을 정확하게 기입해야 합니다. 임대인과 임차인의 개인 정보를 입력하고, 계약 내용을 꼼꼼하게 확인합니다.
3. 본인 인증 및 서명
입력이 완료되면 임대인과 임차인 각각 휴대폰 또는 공동인증서(구 공인인증서)를 이용하여 본인 인증을 진행합니다. 본인 인증이 완료되면 화면에 계약서가 나타나며, 전자 서명을 통해 계약을 완료합니다.
4. 확정일자 자동 부여
전자계약 시스템을 이용할 경우 가장 큰 장점 중 하나는 확정일자가 자동으로 부여된다는 점입니다. 보통 주민센터나 등기소에 직접 방문하여 확정일자를 받아야 하지만, 전자계약은 계약 체결과 동시에 확정일자 부여 신청이 완료되므로 임차인의 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 또한, 이 시스템을 통해 계약을 갱신하면 종이 계약서를 보관할 필요 없이 언제든지 온라인으로 계약 내용을 확인할 수 있습니다.
특약 사항, 놓치지 말아야 할 체크리스트
계약 갱신 시에는 기본적인 보증금과 월세 외에 특약 사항을 꼼꼼히 확인하고 추가하는 것이 중요합니다. 특히 다음의 내용들은 꼭 확인하고 합의하여 기재해야 합니다.
- 수리 의무: “임차인의 과실이 아닌 노후로 인한 시설물(예: 보일러, 수도관, 창문 등) 고장은 임대인이 책임지고 수리한다”와 같은 조항을 명확히 명시하는 것이 좋습니다.
- 원상복구 범위: “계약 만료 시 임차인은 임대차 목적물을 최초 입주 상태로 원상복구한다”는 일반적인 조항이지만, 핀 자국이나 작은 오염 등 사소한 부분까지 포함되는지 미리 합의해야 퇴거 시 분쟁을 막을 수 있습니다.
- 반려동물 사육: 기존 계약서에 없었으나 계약 갱신 시 반려동물을 키우고 싶다면 반드시 임대인과 합의하고 특약에 명시해야 합니다.
- 월세 인상률: 계약갱신청구권을 사용했더라도 임대인은 월세 또는 보증금을 5% 이내에서 증액할 수 있습니다. 이 부분이 합의되었다면 명확한 금액을 기재해야 합니다.
계약 갱신 시 주의사항 및 마무리
월세 계약 갱신은 생각보다 간단하지만, 몇 가지 주의할 점을 놓치면 낭패를 볼 수 있습니다.
첫째, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 엄수해야 합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 되어 기존 계약 조건으로 연장될 수 있습니다. 만약 조건 변경을 원한다면 반드시 이 기간 안에 임대인에게 통지해야 합니다.
둘째, 임대인이 계약 갱신을 거부할 수 있는 몇 가지 예외 사유가 있습니다. 예를 들어, 임대인 본인 또는 직계존속, 직계비속이 직접 거주하려는 경우, 임차인이 월세를 2회 이상 연체한 경우, 임차인이 주택을 파손한 경우 등입니다.
셋째, 계약 갱신 시 임차인이 보증금을 증액했다면, 반드시 증액된 보증금에 대해 확정일자를 다시 받아야 합니다. 만약 전자계약 시스템을 이용했다면 자동으로 확정일자가 부여되므로 걱정할 필요가 없지만, 종이 계약서를 작성했다면 반드시 주민센터를 방문하여 확정일자를 다시 받아야 합니다.
넷째, 계약 갱신은 임대인과 임차인의 상호 합의가 가장 중요합니다. 구두 합의는 분쟁의 소지가 크므로, 문자, 내용증명, 전자계약, 새로운 계약서 작성 등 증거가 될 수 있는 수단을 활용하는 것이 안전합니다.
월세 계약 갱신, 이제 더 이상 어렵게 생각하지 마세요! 위에 제시된 방법을 활용하면 복잡한 절차 없이 안전하고 편리하게 계약을 연장할 수 있습니다.